在一线,熬到小康有多难!

记得《乐队的夏天》里,张亚东在盘尼西林翻唱完朴树的《new boy》后,感动的说:我们做专辑《我去2000年》时,觉得2000年马上要来了,大家对2000年充满了期待,觉得一切都会变得很好,结果却是…

还有2个月,我们就将迈入2020小康之年。让我们欢欣鼓舞、拭目以待吧!

1

小康房价

 

2019年9月28日,中国社科院财经战略研究院住房大数据实验室发布了一二线城市2019年8月房价75分位数。

 

啥是75分位数呢?就是指刚好有75%的住房价格低于这一数值。它反映的是,一座城市中上等水平的住房房价是多少。

 

一个城市的平均房价通常反应的是郊区的房价水平以及非核心地段老破小的价格,而75分位数房价,却能够真实反映出一个城市主城区中等偏上的房价水平,更确切的说,75分位数房价就是体面房价、小康房价。

 


22个重点一二线城市中,北京75分位数房价排名全国第一,为74650元/平方米。

 

按照100平米计算,想要买到一套小康住房,总价需要746万,按照北京首套非普通的贷款政策,需要首付298.4万,以基准利率贷款20年,月供需要3万元,按照银行贷款审核的标准,月收入不能低于6万元。

 

所以,在北京,假如想要过上小康生活,购买唯一一套稍微体面点的小康住房,首先需要你准备300万现金首付,而且,家庭年收入还不能低于72万。

 

排名第二的深圳,小康房价为66874元/平,购买首套小康住房,需要首付200.4万,月供3.06万,家庭年收入不能低于74万。

 

排名第三的上海,小康房价为58090元/平,购买首套小康住房,需要首付203万,月供2.5万,家庭年收入不能低于60万。

 

即使你现在家庭年收入可以达到60-70万,想要凑够200-300万首付,按照每年存款30万计算,也得攒7-10年。而且,买房之后瞬间身无分文、从零开始。

 

在北上广深,家庭年收入低于50万的,勉强算温饱,50-100万算是小康水平,超过100万的,才能算是刚刚迈入富裕阶层。

 

这就是一线城市的残酷所在,尤其是对那些白手起家、毫无家底的外地新移民来说,小康之路异常艰难。终其一生,也不过是为一套房子搏命而已!

 

2

冠绝全球

 

北上广深的房价有多高,其实已经超乎你的想像!

2018年末,上海常住人口2424万人,北京2154万人,广州1490人,深圳1302万人。

2017年,上海城镇人均居住建筑面积为36.7平,北京为32.38平,深圳为21.42平,2018年,广州为34.2平米。

 

根据安居客公布的2019年10月二手房成交均价:北京为59216元/平,深圳为54394元/平,上海50990元/平,广州为31336元/平。

 

以上数据通过公式:人口×人均建面×均价,可以大体计算出四大一线城市的住宅总市值:

 

上海=45.4万亿

北京=41.3万亿

广州=16万亿

深圳=15.2万亿


2018年我国的GDP总量为90万亿,也就是说北京+上海两个城市的住宅总市值就等于全中国的GDP总量。

 

北京+上海=1个中国

北京+上海+广州+深圳=1.3个中国

 

我们再把一线城市拉到国际上去比一比:

2018年2月2日,全球最大的房产数据平台Zillow公布了一个数据:截至2017年末,美国的房屋总市值达到31.8万亿美元。其中,洛杉矶都会区房屋价值2.7 万亿美元,纽约都会区为2.6 万亿美元,旧金山都会区为1.4万亿美元。按照汇率7计算:

1个上海=洛杉矶+纽约+旧金山
5个上海=1个美国

 

这还仅仅是计算了北上广深的纯住宅市值,如果再加上办公楼和商业用房,市值至少还要再翻一倍。一线房价冠绝全球,绝对不是危言耸听。

 

3

泡沫不能破

 

中国的房价现象,早已超越了所有经济学的规律。所有教科书都无法合理预测和解释中国的高房价问题。其实,中国的房价问题极其简单,就是土地财政问题!

1994年分税制改革后,中央拿走了税收收入的大头,地方政府开始绞尽脑汁开拓税收来源。1998年为应对亚洲金融风暴,我国启动房改,地方政府终于找到了一条卖地生财的捷径。

2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》颁布,2003年房地产被钦点为国民经济的支柱产业。2009年4万亿稳增长,2015年棚改去库存。

 

完全可以看出,过去20年,房地产发展的主线就是土地财政,所有政策的出发点都与地方政府的钱袋子有关。

 

但是如今,房地产走到了一个新的关口。

 

随着中美贸易战的开打和改革开放的加深,我国未来金融开放是大势所趋。

 

过去我们讨论房价都是在一个封闭的环境中进行的,所有政策的一举一动都可以直接决定房价走向。我们的房价是自己说了算。

 

换句话说,北上广深的超高房价除了国人自己承认,国际上根本没有经过检验。但像纽约、伦敦这样的国际城市,资本可以自由进出,他们的房价才是真正的全球资本公平定价。

 

所以,最可怕的问题就在于:假如我国未来逐步实现金融开放,国际资本可以进出,那么我国的高房价势必会导致大量一线的房产被高位抛售,流出国外投资海外资产,结果就是一线房价大跌。

 

所以,从中央层面来讲,目前中国房地产的主要矛盾,早已不是财政收入的问题,而是在未来金融市场逐步开放过程中,房价崩盘的风险。因为,崩盘的风险已经远远大于财政收入的下降。

 

因此,防止房地产泡沫继续吹大,守住不发生金融风险,已经成为我们现在楼市调控的底线。

 

正因为如此,我们才开始提出“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,严控房企开发贷、信托、海外融资、全行业降息,却给楼市定向加息。

 

我们现在一切政策的初衷就是“经济去房地产化”、“房地产去泡沫化”。

 

先将房价冻结,保持横盘,然后逐步提高人均收入,用时间来消化泡沫,用时间来夯实泡沫。

 

看懂这些,你就能看懂现在所有调控政策的本质,我们是在保护泡沫、控制泡沫、消化泡沫,因为,泡沫真的不能破。

 

4

认命

 

其实,我们现在所有的社会问题,归根结底都是高房价问题。教育、医疗、户籍、养老、低生育率、低结婚率、阶级分化等等。

 

在一线城市,想要过上小康生活,至少应该有一套体面住房,但对于非土著和非土豪的大量外地新移民来说,想要空手套白狼,已经难于上青天。

 

但是,泡沫不能破,房价更不可能走回头路。错过了,就只能认命。但可喜的是,我们现在学会了控制泡沫。

 

过去20年,是不能错过,未来20年,是不能出错。错过和出错的代价都是极其惨痛的!

 

切记千万不要把过去靠运气赚来的钱,在未来几年都给亏没了!

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